Valorar una escuela infantil exige combinar distintos elementos económicos, operativos y contractuales. La facturación, el resultado económico, las licencias, las instalaciones y las condiciones de continuidad forman parte de una misma realidad y no deben analizarse aisladamente.

Este capítulo presenta una visión general del método. Su finalidad es explicar cómo se construye el PVP antes de desarrollar cada componente en los capítulos posteriores.

1. Presentación sencilla del sistema completo

El método de valoración analiza cuatro componentes principales:

1. El valor económico de la actividad.
2. El valor actual de los activos incluidos.
3. El valor asociado a las licencias, las instalaciones y la puesta en funcionamiento.
4. Los ajustes que reflejan las circunstancias particulares de la escuela.

Una vez analizados estos componentes, el resultado deberá contrastarse con las condiciones reales del mercado.

El proceso completo puede resumirse en los siguientes pasos:

1. Recopilar la información de la escuela.
2. Determinar sus ingresos y gastos ordinarios.
3. Calcular su resultado operativo normalizado.
4. Estimar el valor económico de la actividad.
5. Valorar los activos y demás elementos incluidos.
6. Aplicar las correcciones necesarias.
7. Obtener un intervalo razonable de valoración.
8. Establecer el PVP de salida.

No se trata de sumar automáticamente todos los elementos. Algunos pueden estar relacionados entre sí y contabilizarlos dos veces produciría una valoración artificialmente elevada.

2. Valor económico de la actividad

El primer componente es la capacidad de la escuela para generar un resultado económico mediante su funcionamiento habitual.

En este manual utilizaremos el concepto de resultado operativo normalizado:

Resultado operativo normalizado: resultado que generaría la escuela con una ocupación determinada, después de cubrir los gastos ordinarios necesarios para su funcionamiento, pero antes de intereses, impuestos y amortizaciones.

La fórmula básica es:

Resultado operativo normalizado = ingresos normalizados − gastos ordinarios normalizados

¿Por qué se normaliza el resultado?

Porque el resultado de un ejercicio concreto no siempre representa el funcionamiento habitual de la escuela.

Puede ser necesario corregir:

• Ingresos o gastos excepcionales.
• Gastos personales que no correspondan a la actividad.
• Ingresos puntuales que previsiblemente no se repetirán.
• Gastos que desaparecerán después de la operación.
• Funciones necesarias realizadas por el titular sin una retribución contabilizada.
• Una ocupación especialmente alta o baja.
• Una plantilla que no corresponda a las necesidades ordinarias del centro.

Normalizar no significa mejorar artificialmente las cifras. Significa obtener un resultado que represente razonablemente el funcionamiento ordinario de la escuela.

Cálculo del valor económico

Una vez obtenido el resultado operativo normalizado, se aplica un coeficiente:

Valor económico de la actividad = resultado operativo normalizado × coeficiente de valoración

Como referencia inicial, este manual utilizará un coeficiente de 2,5 o 3. La elección dependerá de las características de la escuela y deberá justificarse mediante los criterios que se indican a continuación.

El coeficiente representa cuántas veces se aplica el resultado anual para estimar el valor económico de la actividad.

No debe utilizarse un mismo coeficiente para todas las escuelas. Su determinación dependerá de factores como:

• Estabilidad de los ingresos.
• Evolución de la ocupación.
• Capacidad para mantener el resultado.
• Condiciones del alquiler.
• Situación de la plantilla.
• Estado de las instalaciones.
• Dependencia de la persona titular.
• Demanda existente para centros similares.

Los capítulos posteriores permitirán analizar estos factores antes de establecer el coeficiente más adecuado.

3. Valor de los activos incluidos

La operación puede incluir activos necesarios para continuar el funcionamiento:

• Mobiliario de las aulas.
• Equipamiento educativo.
• Electrodomésticos y equipos de cocina.
• Equipos informáticos.
• Material administrativo.
• Elementos de seguridad.
• Instalaciones fijas.
• Otros bienes expresamente incluidos.

El valor de estos activos no debe calcularse según su precio original de compra.

Para estimar su valor actual deben considerarse:

• Antigüedad.
• Estado de conservación.
• Utilidad para continuar la actividad.
• Vida útil previsible.
• Necesidad de reparación o sustitución.
• Coste actual de adquirir elementos equivalentes.

Una fórmula orientativa sería:

Valor actual del activo = coste actual de reposición × porcentaje de valor conservado

Por ejemplo, si sustituir determinado equipamiento costara actualmente 20.000 euros y se estimara que conserva un 40 % de su valor:

20.000 € × 40 % = 8.000 €

No suele ser necesario valorar individualmente cada silla, mesa o juguete. Lo importante es estimar el valor útil del conjunto y la inversión que previsiblemente será necesaria para mantenerlo en condiciones adecuadas.

4. Valor de las licencias, instalaciones y puesta en funcionamiento

Las licencias y autorizaciones necesarias para continuar la actividad forman parte del PVP. Si estas no pueden mantenerse o transmitirse en las condiciones necesarias, el centro no puede valorarse como una escuela infantil preparada para continuar funcionando.

También deben considerarse:

• La adecuación del inmueble.
• La distribución autorizada de las aulas.
• Las instalaciones ya ejecutadas.
• Los elementos de seguridad.
• Los trámites realizados.
• Las condiciones para continuar en el local.
• El tiempo y las dificultades evitados frente a la creación de un centro nuevo.

No obstante, el coste histórico de estos elementos no equivale necesariamente a su valor actual.

Una obra que costó 150.000 euros hace años no añade automáticamente esa cantidad al PVP. Su valor dependerá de su estado actual, utilidad, adecuación a la normativa y capacidad para permitir la continuidad de la actividad.

Las licencias, instalaciones y puesta en funcionamiento no siempre deben valorarse como conceptos independientes. En ocasiones, parte de su valor ya estará reflejado en la capacidad de generar ingresos y en el coeficiente aplicado al resultado económico.

Antes de añadir una cantidad por estos conceptos deberá comprobarse que no se está valorando dos veces el mismo elemento.

5. Factores que aumentan o reducen el precio

Una vez calculado el valor inicial, deben estudiarse las circunstancias particulares de la escuela.

Factores que pueden aumentar el valor

• Ocupación estable.
• Demanda suficiente en la zona.
• Tarifas adecuadas.
• Resultado económico recurrente.
• Contrato de alquiler estable.
• Renta proporcionada a los ingresos.
• Instalaciones bien conservadas.
• Equipo profesional estable.
• Buena reputación entre las familias.
• Escasa dependencia de la persona titular.
• Documentación económica y administrativa ordenada.

Factores que pueden reducir el valor

• Descenso continuado de matrículas.
• Resultado económico irregular.
• Renta elevada.
• Contrato de alquiler próximo a finalizar.
• Necesidad de reformas o reposiciones.
• Dependencia excesiva de la persona titular.
• Plantilla desajustada.
• Documentación insuficiente.
• Necesidad inmediata de efectuar inversiones.
• Circunstancias que dificulten la continuidad de la actividad.

Estos ajustes no deben convertirse en porcentajes arbitrarios. Cada corrección deberá relacionarse con su efecto real sobre el funcionamiento, el resultado económico o las condiciones de continuidad de la escuela.

Cuando una circunstancia ya haya sido considerada para elegir el coeficiente de valoración, no deberá aplicarse nuevamente como ajuste, salvo que exista un efecto adicional concreto y justificable.

6. Fórmula general del PVP

La fórmula general del método es:

PVP orientativo = valor económico de la actividad + valor adicional no incluido ± ajustes

Desarrollada:

PVP orientativo = (resultado operativo normalizado × coeficiente de valoración) + valor adicional no incluido ± ajustes justificados

El valor adicional no incluido puede comprender activos, instalaciones u otros elementos que tengan un valor efectivo y que no estén ya recogidos en el valor económico.

Antes de añadir cualquier cantidad deberá responderse a esta pregunta:

¿Este elemento ya está reflejado en la capacidad económica de la escuela o en el coeficiente aplicado?

Si la respuesta es afirmativa, no deberá añadirse nuevamente en su totalidad.

El método no busca necesariamente una cifra única. Lo razonable es obtener:

• Un valor inferior defendible.
• Un valor central o probable.
• Un valor superior condicionado a circunstancias favorables.

Este intervalo servirá como referencia para establecer el PVP de salida.

7. Ejemplo resumido de una escuela tipo

Tomaremos como referencia el supuesto utilizado en el manual de estudio económico:

Los 75.485 euros proceden de restar a los ingresos anuales los costes fijos y variables considerados en el ejemplo del manual EE.

Paso 1. Normalizar el resultado

Antes de utilizar los 75.485 euros, comprobamos si:

• La ocupación completa resulta razonablemente alcanzable.
• Están incluidos todos los gastos ordinarios.
• Debe incorporarse una retribución por el trabajo de la persona titular.
• Existen ingresos o gastos excepcionales.
• La plantilla corresponde al funcionamiento ordinario.

Para normalizar los ingresos se compararán tres referencias: la facturación real demostrable, la facturación correspondiente a una ocupación normalizada razonablemente alcanzable y la facturación máxima con el 100 % de ocupación. Esta última representa el potencial autorizado del centro, pero no se considerará automáticamente como facturación normalizada.

Supongamos que resulta necesario incorporar una retribución anual de 30.000 euros por las funciones de dirección realizadas por la persona titular:

Resultado operativo normalizado = 75.485 € − 30.000 € = 45.485 €

La retribución utilizada es un supuesto práctico orientativo, no un dato estadístico ni una recomendación salarial.

Esta corrección solo se realizará cuando dichas funciones sean necesarias para el funcionamiento de la escuela y su coste no esté ya incluido entre los gastos de personal.

La fórmula ordena, pero no decide por sí sola

Una escuela con un buen resultado económico puede ver reducido su valor si existen dificultades para continuar la actividad. Del mismo modo, otra con una ocupación temporalmente reducida puede conservar licencias, instalaciones y condiciones operativas que mantengan una parte importante de su valor.

El método debe combinar la información económica, las condiciones de funcionamiento y la realidad del mercado sin favorecer por principio a la parte vendedora ni a la compradora.