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En el Capítulo 4: Gastos, plantilla y resultado operativo normalizado analizamos los principales costes de funcionamiento de una escuela infantil y calculamos el resultado económico que puede atribuirse razonablemente a su actividad ordinaria.

Introducción

El valor de una escuela infantil no depende únicamente de sus ingresos y gastos. Para que la actividad pueda continuar, el centro debe disponer de las autorizaciones necesarias, unas instalaciones adecuadas y unas condiciones de uso del local suficientemente estables.

En la Comunidad de Madrid, los centros privados que imparten enseñanzas regladas necesitan autorización de la Administración educativa, además de las licencias municipales que correspondan.

Estos elementos forman parte del conjunto valorado y tienen una incidencia directa en el PVP. No obstante, su coste histórico no puede añadirse automáticamente al precio. Debe analizarse su utilidad actual, su continuidad y la inversión que previsiblemente será necesaria para mantener la actividad.

1. Licencias y autorizaciones administrativas

Una escuela infantil en funcionamiento necesita contar con las licencias y autorizaciones correspondientes a su actividad.

Entre la documentación esencial deben encontrarse:

• La licencia municipal correspondiente.
• La autorización educativa de la Comunidad de Madrid.
• Las modificaciones posteriores que afecten a la titularidad, las aulas, las plazas o las instalaciones.
• La documentación y los requisitos aplicables al servicio de comida, cuando procedan.
• La documentación complementaria necesaria para el funcionamiento del centro.

En una valoración no basta con saber que la escuela funciona. Debe comprobarse que las licencias y autorizaciones se encuentran vigentes y que la operación puede formalizarse manteniendo la continuidad legal y administrativa de la actividad.

Si esa continuidad no resulta posible, el centro no podrá valorarse como una escuela infantil preparada para seguir funcionando en las mismas condiciones.

Incidencia en el PVP

Las licencias y autorizaciones forman parte del PVP porque permiten desarrollar una actividad que ya ha superado los procesos administrativos necesarios.

Su valor no debe calcularse únicamente según el coste de las tasas o los trámites realizados. También debe considerarse:

• La dificultad actual para obtener las autorizaciones.
• El tiempo necesario para tramitar un centro nuevo.
• La adecuación previa del local.
• La incertidumbre evitada.
• La capacidad autorizada de la escuela.

Esto no significa asignar siempre un importe independiente a cada licencia. Parte de su valor puede estar ya reflejado en la capacidad económica y en la continuidad de la actividad.

2. Número y distribución de plazas

El número de plazas autorizadas determina la capacidad máxima del centro y condiciona su potencial de ingresos.

Sin embargo, no basta con conocer la cifra total. También debe analizarse cómo están distribuidas las plazas entre las diferentes aulas y edades.

Una escuela puede tener una capacidad total elevada, pero una distribución poco adaptada a la demanda existente. Del mismo modo, un centro más pequeño puede aprovechar mejor sus plazas si su organización responde a las necesidades de las familias de la zona.

Para valorar este apartado deben comprobarse:

• Número total de plazas autorizadas.
• Número de aulas.
• Distribución de plazas por aula y edad.
• Coincidencia entre la autorización y la organización real del centro.
• Capacidad para utilizar adecuadamente las aulas disponibles.

La valoración debe utilizar siempre las plazas oficialmente autorizadas, no una estimación basada únicamente en la superficie del local o en el número de alumnos que se considere posible atender.

Incidencia en el PVP

Una distribución adecuada facilita la ocupación y mejora el aprovechamiento económico del centro.

Por el contrario, una distribución poco funcional puede limitar la facturación alcanzable, aunque el número total de plazas parezca suficiente. Su efecto deberá reflejarse en el cálculo de ingresos, evitando aplicar posteriormente una segunda corrección por la misma circunstancia.

3. Adecuación de las instalaciones

Las instalaciones deben permitir la continuidad ordinaria de la actividad sin requerir una transformación inmediata del centro.

Se analizarán principalmente:

• Aulas y espacios autorizados.
• Zonas de descanso y aseo.
• Cocina o espacio destinado a la comida.
• Patio y zonas exteriores.
• Accesos y recorridos interiores.
• Sistemas de seguridad.
• Climatización y calefacción.
• Estado general de suelos, paredes, puertas y cerramientos.

No se trata de exigir que la escuela sea nueva ni que tenga una imagen perfecta. El desgaste normal derivado del uso forma parte del funcionamiento habitual.

Lo relevante es determinar si las instalaciones:

• Siguen siendo útiles para la actividad.
• Se conservan en condiciones razonables.
• Coinciden con la configuración autorizada.
• Necesitan reparaciones o reformas relevantes.
• Permiten continuar la actividad sin una inversión inmediata desproporcionada.

Valor actual de las instalaciones

El coste original de las obras no equivale necesariamente a su valor actual.

Una reforma realizada hace años puede seguir conservando gran parte de su utilidad, aunque su valor económico sea inferior al importe invertido. También puede ocurrir que determinadas instalaciones antiguas continúen siendo funcionales y eviten una inversión importante.

Por tanto:

Valor actual de las instalaciones = utilidad conservada + inversión evitada − reformas necesarias

Esta fórmula es conceptual. Su finalidad es ordenar el análisis, no producir automáticamente una cifra exacta.

4. Estado del mobiliario y equipamiento

El mobiliario y el equipamiento forman parte del conjunto transmitido cuando están incluidos en la operación.

Pueden comprender:

• Mesas, sillas y mobiliario infantil.
• Muebles de almacenamiento.
• Cunas y elementos de descanso.
• Material educativo.
• Equipamiento de cocina.
• Electrodomésticos.
• Equipos informáticos.
• Elementos de seguridad.
• Equipamiento de patios y zonas exteriores.

Para estimar su valor deben considerarse:

• Antigüedad.
• Estado de conservación.
• Utilidad actual.
• Vida útil previsible.
• Necesidad de reparación o sustitución.
• Coste de adquirir elementos equivalentes.

No es necesario valorar por separado cada objeto de pequeño importe. Es más práctico calcular el valor útil del conjunto.

Fórmula orientativa

Valor actual del equipamiento = coste de reposición del conjunto × porcentaje de valor conservado

Por ejemplo, si sustituir el equipamiento útil costara actualmente 30.000 euros y se estima que conserva un 40 % de su valor:

30.000 € × 40 % = 12.000 €

Se trata de un supuesto práctico orientativo. El porcentaje deberá adaptarse al estado real del equipamiento.

5. Contrato de arrendamiento

Cuando el local es alquilado, el contrato de arrendamiento es uno de los elementos más importantes para garantizar la continuidad de la escuela.

Debe comprobarse:

• Identidad de la parte arrendataria.
• Locales y espacios incluidos.
• Actividad permitida.
• Fecha de inicio y vencimiento.
• Existencia de prórrogas.
• Condiciones aplicables a la cesión o cambio de titular.
• Obligaciones asumidas por cada parte.
• Existencia de anexos o acuerdos posteriores.

La autorización educativa puede requerir documentación que acredite la disponibilidad del inmueble, como una escritura de compraventa o un contrato de alquiler.

El contrato debe ofrecer unas condiciones que permitan continuar la actividad durante un periodo razonable. Un centro rentable puede perder atractivo si no dispone de suficiente estabilidad en el local.

6. Renta, duración, garantías y posibilidad de cesión

El contrato debe analizarse tanto desde el punto de vista económico como desde la continuidad de la actividad.

Renta

Para calcular el resultado operativo se utilizará el coste real completo asumido por la escuela:

• Renta mensual.
• IVA no deducible.
• Comunidad.
• Impuesto sobre Bienes Inmuebles, si lo asume la parte arrendataria.
• Otros gastos vinculados al contrato.

Duración

Una duración suficiente facilita la recuperación de la inversión y aporta estabilidad al proyecto.

No existe una duración adecuada para todas las operaciones. Debe valorarse en relación con:

• El PVP.
• Las inversiones pendientes.
• La renta.
• Las posibilidades de prórroga.
• La estabilidad de la actividad.

Garantías

También deben considerarse:

• Fianza.
• Garantías adicionales.
• Avales.
• Depósitos.
• Otras obligaciones económicas.

Estas cantidades no forman parte del PVP, pero influyen en la inversión total necesaria para asumir la operación.

Cesión o nuevo contrato

Debe confirmarse que la continuidad en el local puede formalizarse de manera adecuada, ya sea mediante:

• Cesión del contrato vigente.
• Cambio de la parte arrendataria.
• Firma de un nuevo contrato.
• Acuerdo específico con la propiedad.

No debe darse por supuesto que las condiciones actuales continuarán automáticamente. Tampoco resulta prudente calcular el valor basándose en una posible renegociación que todavía no haya sido aceptada.

7. Obras necesarias

No todas las reparaciones reducen el valor de una escuela. Debe diferenciarse entre:

• Mantenimiento ordinario.
• Mejoras estéticas voluntarias.
• Reposición de elementos desgastados.
• Reparaciones necesarias.
• Obras imprescindibles para continuar la actividad.

El mantenimiento ordinario y las pequeñas mejoras forman parte del funcionamiento habitual. En cambio, una inversión importante y necesaria puede justificar una corrección del PVP.

Cálculo orientativo

Ajuste por obras = coste razonable de las actuaciones necesarias no reflejadas previamente en la valoración

Antes de aplicar una reducción deberá comprobarse:

• Que la obra sea realmente necesaria.
• Que su coste esté razonablemente estimado.
• Que no responda únicamente a preferencias personales.
• Que no haya sido ya considerada al valorar las instalaciones.
• Qué parte de las obras corresponde, conforme al contrato, a la propiedad o a la parte arrendataria.

No sería correcto descontar del PVP una reforma completa cuando el centro puede continuar funcionando con reparaciones menores.

8. Riesgo de pérdida del local o de las condiciones actuales

El valor de una escuela infantil está estrechamente vinculado al local en el que desarrolla su actividad. Las licencias, la distribución de plazas y las instalaciones se encuentran relacionadas con ese espacio concreto.

Por ello, debe analizarse si existe una base razonable para mantener:

• La disponibilidad del local.
• La actividad autorizada.
• La renta acordada.
• La duración necesaria.
• Las demás condiciones esenciales del arrendamiento.

Pueden reducir la estabilidad de la operación:

• Un vencimiento próximo sin acuerdo de continuidad.
• La falta de autorización para formalizar la cesión o el cambio necesario.
• Una modificación relevante de la renta.
• Garantías desproporcionadas.
• Condiciones que impidan realizar la operación en los términos previstos.

Cuando la continuidad en el local esté debidamente acordada, este elemento reforzará el valor de la escuela.

Cuando exista incertidumbre, deberá reflejarse de forma proporcionada en el PVP o resolverse antes de fijar definitivamente el precio.

Cómo influyen estos elementos en el PVP

Las licencias, el local y las instalaciones no deben tratarse como una suma automática de costes históricos.

Su incidencia puede resumirse así:

1. Las licencias y autorizaciones permiten continuar legalmente la actividad.
2. Las plazas autorizadas determinan la capacidad económica máxima.
3. Las instalaciones evitan total o parcialmente una nueva inversión.
4. El equipamiento aporta valor según su utilidad actual.
5. El contrato de alquiler proporciona estabilidad al uso del local.
6. Las obras necesarias pueden reducir el valor.
7. La falta de continuidad del local puede dificultar o impedir la operación.

Antes de añadir o descontar cualquier cantidad debe comprobarse que la misma circunstancia no haya quedado ya reflejada en el resultado operativo, el coeficiente de valoración o algún ajuste anterior.

Conclusión

Una escuela infantil no vale únicamente por el resultado económico que genera. También tiene valor porque dispone de un espacio adaptado, unas plazas autorizadas y unas condiciones que permiten continuar una actividad ya puesta en funcionamiento.

La valoración debe reconocer ese valor sin confundirlo con la inversión histórica ni contabilizar dos veces los mismos elementos.

Cuando las autorizaciones, las instalaciones y el contrato de alquiler ofrecen continuidad, refuerzan el PVP. Cuando requieren inversiones importantes o presentan incertidumbres relevantes, el precio deberá ajustarse de manera razonada y proporcionada.

Próximo capítulo

En el Capítulo 6: Ajustes que aumentan o reducen el precio analizaremos la trayectoria, la reputación, el equipo, la continuidad de las matrículas, la situación documental y las demás circunstancias que pueden modificar el valor inicialmente calculado.