Capítulo anterior

En el Capítulo 6: Ajustes que aumentan o reducen el precio analizamos las circunstancias particulares que pueden modificar el valor inicial de una escuela infantil y explicamos cómo aplicarlas sin contabilizar dos veces un mismo factor.

Introducción

Llegados a este punto, ya disponemos de los elementos necesarios para calcular el PVP: ingresos, gastos, resultado operativo normalizado, coeficiente de valoración, activos, licencias, instalaciones y ajustes particulares.

Este capítulo reúne todo el método en un único procedimiento. El objetivo es obtener un intervalo de valor razonable y, a partir de él, establecer un PVP de salida que pueda justificarse mediante datos claros y comprensibles.

La fórmula general es:

PVP orientativo = valor económico de la actividad + valor adicional no duplicado ± ajustes justificados

El resultado no debe considerarse una cifra automática ni exacta. Es una referencia razonada que deberá contrastarse con la situación concreta de la escuela y con el mercado existente en el momento de la operación.

1. Recopilación de datos

Antes de efectuar ningún cálculo deben reunirse los datos básicos de la escuela.

Datos económicos

• Facturación real del último curso o ejercicio.
• Facturación mensual recurrente actual.
• Matrículas y otros ingresos ordinarios anuales.
• Gastos de personal.
• Alquiler y gastos vinculados al contrato.
• Alimentación y consumibles.
• Suministros, mantenimiento y limpieza.
• Gastos administrativos, seguros y otros costes ordinarios.

Datos operativos

• Plazas autorizadas.
• Alumnos actuales.
• Ocupación del mes analizado.
• Distribución de aulas.
• Tarifas aplicadas.
• Funciones realizadas por la persona titular.
• Personal necesario para el funcionamiento ordinario.

Datos sobre continuidad y activos

• Licencias y autorizaciones.
• Contrato de arrendamiento.
• Estado de las instalaciones.
• Mobiliario y equipamiento incluidos.
• Obras o inversiones necesarias.
• Circunstancias que puedan afectar a la continuidad.

Los datos deben ser suficientes para comprender el funcionamiento de la escuela, pero no es necesario convertir el proceso en una revisión desproporcionada. El método debe concentrarse en la información que realmente influye en el valor.

2. Cálculo del resultado operativo normalizado

El primer cálculo consiste en determinar los ingresos y gastos que representan razonablemente la actividad ordinaria.

Facturación normalizada

Facturación normalizada = cuotas mensuales recurrentes proyectadas durante 11 meses + matrículas e ingresos ordinarios anuales

Se tomará como referencia el alumnado del mes analizado, proyectándolo durante once meses y considerando agosto cerrado.

Gastos ordinarios normalizados

Se incluirán los gastos necesarios para generar esos ingresos:

• Personal.
• Alquiler.
• Alimentación y consumibles.
• Suministros.
• Limpieza y mantenimiento.
• Seguros y administración.
• Retribución correspondiente a las funciones necesarias de la persona titular, cuando no esté ya incluida.

Fórmula

Resultado operativo normalizado = facturación normalizada − gastos ordinarios normalizados

Este resultado representa la capacidad económica ordinaria de la actividad y constituye la base principal de la valoración.

3. Cálculo del valor económico

Una vez obtenido el resultado operativo normalizado, se aplicará el coeficiente de valoración.

Como referencia inicial, este manual utiliza un coeficiente de 2,5 o 3:

Valor económico de la actividad = resultado operativo normalizado × coeficiente de valoración

El coeficiente de 2,5 podrá utilizarse cuando existan circunstancias que reduzcan la estabilidad o la continuidad previsible del resultado.

El coeficiente de 3 podrá utilizarse cuando la escuela presente condiciones económicas, operativas y de continuidad favorables.

 

4. Incorporación de activos y elementos transferibles

Después de calcular el valor económico debe analizarse si existen activos o elementos adicionales que posean un valor efectivo no recogido ya en el resultado o en el coeficiente.

Pueden considerarse:

• Mobiliario y equipamiento útil.
• Instalaciones con valor actual.
• Equipos de cocina.
• Equipamiento de patios.
• Sistemas de climatización o seguridad.
• Otros bienes incluidos en la operación.

Las licencias, autorizaciones y demás condiciones de continuidad influirán normalmente en la elección del coeficiente. Solo se incorporará un valor adicional por estos conceptos cuando exista un valor efectivo que no haya quedado ya reflejado en el resultado, en el coeficiente o en otros elementos de la valoración.

Su valor deberá calcularse según su estado y utilidad actuales, no según su coste original.

Valor actual del activo = coste de reposición × porcentaje de valor conservado

Antes de añadir un importe debe responderse a esta pregunta:

¿Este elemento ya está reflejado en la capacidad económica de la escuela o en el coeficiente aplicado?

Si la respuesta es afirmativa, no deberá sumarse nuevamente en su totalidad.

5. Aplicación de correcciones

El valor inicial deberá adaptarse a las circunstancias particulares de la escuela.

Las correcciones podrán aplicarse:

• Mediante la elección del coeficiente de 2,5 o 3.
• Mediante una cantidad positiva o negativa.
• Mediante la elección del PVP dentro del intervalo de valoración.

Un mismo factor no debe utilizarse varias veces.

Por ejemplo, un alquiler elevado ya reduce el resultado operativo porque forma parte de los gastos. No corresponde aplicar otra reducción por su importe, salvo que exista un problema diferente, como un vencimiento próximo sin continuidad acordada.

Regla básica

Cada circunstancia debe valorarse una sola vez, salvo que produzca efectos distintos y justificables por separado.

6. Determinación del intervalo de valor

La valoración no tiene por qué ofrecer una cifra única. Resulta más razonable establecer un intervalo:

• Valor inferior: escenario prudente o con coeficiente 2,5.
• Valor central: referencia más probable después de valorar el conjunto.
• Valor superior: escenario favorable o con coeficiente 3.

El intervalo permite reconocer que el valor depende de circunstancias que no pueden medirse con absoluta precisión.

También facilita la negociación, porque evita presentar como indiscutible una cantidad demasiado exacta.

7. Elección del PVP de salida

El PVP de salida es la cantidad por la que la escuela se presenta inicialmente en el mercado.

Puede situarse:

• Dentro del intervalo de valoración.
• Cerca de su parte superior cuando existan condiciones favorables.
• Ligeramente por encima cuando se prevea un margen razonable de negociación.

No debe separarse excesivamente del valor calculado. Un precio artificialmente elevado puede reducir el interés, prolongar la operación y dificultar la justificación económica.

Tampoco conviene fijar automáticamente el valor inferior como PVP. El precio debe permitir una negociación razonable sin perder coherencia con los datos del centro.

8. Diferencia entre PVP y precio final negociado

El PVP no es necesariamente el precio final.

PVP: precio inicial solicitado.
Precio final: importe definitivamente acordado entre las partes.

La diferencia puede depender de:

• Plazo disponible para realizar la operación.
• Forma y calendario de pago.
• Activos incluidos.
• Inversiones pendientes.
• Condiciones del arrendamiento.
• Garantías solicitadas.
• Situación del mercado.
• Resultado de la negociación.

Una reducción sobre el PVP no significa necesariamente que la valoración fuera incorrecta. Puede responder a las condiciones concretas pactadas para cerrar la operación.

9. Caso práctico completo

Utilizaremos el ejemplo desarrollado en los capítulos anteriores.

Datos económicos

Las cifras son un supuesto práctico orientativo utilizado para explicar el método.

Este caso adapta el ejemplo inicial a una ocupación normalizada de 35 alumnos. Por ello, tanto la facturación como los gastos difieren del escenario de ocupación completa utilizado en el capítulo 2.

Paso 1. Calcular el resultado operativo normalizado

202.125 € − 156.640 € = 45.485 €

Paso 2. Calcular el valor económico

El valor económico inicial se situaría entre 113.712,50 y 136.455 euros.

Paso 3. Valorar elementos adicionales

Supongamos que el análisis de los activos determina:

Estas cantidades son ejemplos orientativos y no referencias generales del mercado.

Paso 4. Incorporar el valor adicional

Paso 5. Revisar los ajustes

Supongamos que:

• La escuela presenta una ocupación estable.
• Las licencias permiten continuar la actividad.
• El contrato de alquiler ofrece una duración suficiente.
• La plantilla está ajustada.
• No existen circunstancias adicionales relevantes.

En este caso no sería necesario aplicar otra corrección, porque estas condiciones ya han servido para elegir el coeficiente y calcular el resultado.

Paso 6. Establecer el intervalo de valoración

A efectos prácticos, el intervalo puede expresarse en cifras redondeadas:

Intervalo orientativo de valoración: entre 128.000 y 150.000 euros

Paso 7. Fijar el PVP

Si las condiciones de la escuela son favorables y se desea contemplar un margen razonable de negociación, podría establecerse, a modo de ejemplo:

PVP de salida orientativo: 150.000 euros

Esta cantidad no constituye una referencia general para otras escuelas. Es únicamente el resultado del supuesto práctico utilizado.

10. Plantilla práctica de valoración

La siguiente plantilla permite organizar el cálculo:

Fórmulas esenciales

Ocupación = alumnos actuales ÷ plazas autorizadas × 100

Resultado operativo normalizado = facturación normalizada − gastos ordinarios normalizados

Valor económico = resultado operativo normalizado × coeficiente de valoración

PVP orientativo = valor económico + valor adicional no duplicado ± ajustes justificados

11. Cuándo solicitar una valoración profesional

La plantilla permite realizar una primera aproximación y comprender cómo se construye el precio. Sin embargo, algunas situaciones requieren un análisis más preciso:

• Resultados económicos reducidos o negativos.
• Diferencias importantes entre ocupación real y capacidad máxima.
• Contrato de alquiler próximo a finalizar.
• Necesidad de inversiones relevantes.
• Dependencia elevada de la persona titular.
• Documentación económica incompleta.
• Dudas sobre las licencias o la continuidad de la actividad.
• Dificultad para justificar el coeficiente o los ajustes.
• Diferencias importantes entre el valor calculado y las expectativas de las partes.

Una valoración profesional permite ordenar la información, contrastarla con operaciones reales y convertirla en un PVP comprensible y defendible.

Conclusión

El precio de venta de una escuela infantil no debe basarse únicamente en la inversión realizada, la facturación o la situación económica de un momento concreto.

El método parte del resultado operativo normalizado, aplica un coeficiente razonable y añade únicamente aquellos elementos que aportan un valor efectivo no contabilizado anteriormente. Después incorpora correcciones justificadas y contrasta el resultado con el mercado.

La finalidad no es favorecer a una de las partes, sino disponer de una referencia común que permita explicar cómo se ha construido el PVP.

Cuando sea necesario fijar un precio para una operación concreta, una valoración profesional permitirá aplicar el método a la realidad de la escuela, justificar cada ajuste y presentar el resultado con argumentos verificables.

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Puedes consultar el índice completo y acceder a todos los capítulos en el Manual práctico para valorar el precio de venta de una escuela infantil en funcionamiento.